Pembina sering dihadkan dalam merealisasikan rumah impian mereka dengan membina peraturan untuk sebidang tanah, yang seterusnya boleh merugikan penjual tanah membina. Pematuhan jarak minimum yang ditetapkan oleh undang-undang ke hartanah jiran atau pematuhan keluasan bangunan maksimum bergantung pada keluasan harta itu hanyalah dua contoh masalah yang mungkin. Dalam keadaan tertentu, beban bangunan penyatuan untuk hartanah bersebelahan boleh menjadi penyelesaiannya.
Beban bangunan persatuan – definisi
Seperti yang dicadangkan oleh istilah, ia adalah terutamanya jenis penyatuan dua atau lebih sifat. Agar ini menjadi "bersatu", mereka mestilah harta jiran. Beban bangunan penyatuan melibatkan menganggap dua atau lebih hartanah berjiran sebagai satu harta dalam undang-undang bangunan. Beban bangunan bersama secara amnya memerlukan alasan undang-undang bangunan.
Dengan beban bangunan penyatuan, sebagai contoh, sempadan harta antara hartanah berjiran terbabit dihapuskan. Beban bangunan persatuan sentiasa termasuk sekurang-kurangnya satu yang dipanggil "harta perkhidmatan". Ini atau pemilik harta mempunyai kewajipan undang-undang awam kepada pihak berkuasa bangunan yang bertanggungjawab untuk membubarkan sempadan harta mereka kepada harta jiran. Ini bermakna bahawa harta jiran menjadi bahagian yang dipanggil "dominan" dan sempadan jiran tidak perlu diambil kira apabila ia berkaitan dengan isu undang-undang bangunan.
Hubungan pemilikan dalam hal beban bangunan penyatuan
Struktur pemilikan hartanah individu tidak terjejas oleh beban bangunan persatuan. Ini bermakna setiap pemilik harta yang mengambil bahagian mengekalkan hak pemilikannya ke atas hartanya setakat mana ia telah/didaftarkan dalam pendaftaran tanah sebelum caj bangunan persatuan. Beban bangunan persatuan tidak dimasukkan dalam daftar tanah. Juga tidak akan ada perubahan dalam bidang cukai.
Penggunaan beban membina persatuan
Contoh 1
Encik Meier memiliki rumah dua keluarga di hartanahnya di mana pangsapuri terletak bersebelahan dan setiap satunya mempunyai pintu masuk sendiri. Satu bahagian kini akan dijual termasuk harta di sebelah. Pembahagian harta membuat ini secara teorinya mungkin. Tetapi kerana rumah itu tidak berada di tengah-tengah harta tanah, bahagian hartanya akan menjadi lebih kecil dengan ketara.
Undang-undang bangunan menyatakan bahawa kawasan binaan separuh daripada rumahnya terlalu besar untuk saiz harta yang tinggal. Oleh itu, pembahagian harta tidak akan dapat dilakukan dalam kes ini. Walau bagaimanapun, jika beban bangunan penyatuan dipohon dan diluluskan pada masa yang sama dengan harta itu dibahagikan, harta itu terus dianggap sebagai satu untuk peraturan bangunan walaupun selepas pembahagian. Sebagai pemilik hartanah, pembeli rumah kerap menerima catatan daftar tanah.
Contoh 2
Anak Puan Schmidt boleh membeli hartanah bersebelahan dengan ibunya dengan murah. Untuk dapat merealisasikan rancangan rumah idamannya, dia perlu membina berhampiran dengan barisan hartanah dengan harta ibunya. Ini tidak mempunyai bantahan, tetapi pihak berkuasa bangunan berbuat demikian, kerana sebagai pembina dia diwajibkan secara sah untuk mengekalkan jarak minimum ke sempadan harta benda bersebelahan. Di sini ibunya kini boleh memberikan pihak berkuasa bangunan kewajipan untuk memohon beban bangunan bersama. Dengan cara ini, ibu membubarkan sempadan antara kedua-dua harta dan anak lelaki tidak perlu lagi mengambil kira perkara ini semasa membina.
Contoh 3
Dua pasangan suami isteri yang berkawan telah membeli dua keping tanah satu di belakang yang lain yang mereka ingin bina. Tiada akses dari jalan untuk pembangunan ke harta belakang. Ini bermakna bahawa kabel hanya boleh mencapai harta belakang melalui harta hadapan. Di sini pasangan itu boleh bersetuju dengan apa yang dipanggil easement, yang secara sah dan kekal menetapkan penempatan semula struktur ke atas harta pertama. Untuk menjimatkan kos, pemilik hartanah baru memutuskan untuk menggabungkan pembinaan. Kedua-dua harta itu menjadi satu harta dalam pengertian undang-undang bangunan. Akibatnya, hanya harta hadapan sahaja yang perlu dibangunkan. Harta belakang kini boleh disambungkan kepada ini.
Permohonan
Tiada maklumat mengikat boleh diberikan sebagai peraturan am berkenaan permohonan beban bangunan persatuan, kerana setiap negeri persekutuan mungkin mempunyai keperluan yang berbeza. Sehubungan itu, maklumat berikut dalam beberapa perkara hanya berfungsi sebagai panduan. Sebelum mengemukakan permohonan, adalah dinasihatkan untuk mendapatkan maklumat yang tepat tentang pihak berkuasa yang bertanggungjawab.
Tanggungjawab
Beban bangunan bersama boleh dipohon melalui pihak berkuasa bangunan yang bertanggungjawab atau pihak berkuasa penyeliaan bangunan perbandaran.
Pemohon
Mana-mana pemilik hartanah yang terlibat boleh mengemukakan permohonan. Sesiapa yang menghantar permohonan biasanya juga akan menjadi penerima invois untuk yuran yang ditanggung.
Dalam apa jua keadaan, pemilik harta yang hartanya "dibebankan" mesti menunjukkan kesediaan untuk pembinaan dengan tandatangannya pada borang yang berasingan. Dalam jargon teknikal ini dirujuk sebagai "kontraktor pembinaan". Di sesetengah bandar/negara, selepas pelanggan mengemukakan permohonan, kontraktor bangunan dijemput ke temu janji peribadi untuk memberikan tandatangan dan dapat mengesahkannya secara langsung. Jika kontraktor bangunan tinggal lebih jauh, tandatangan boleh dibuat di pihak berkuasa bangunan berhampiran rumah dan disahkan di sana. Sebagai alternatif, tandatangan juga boleh disahkan oleh notari.
Dokumen/dokumen yang perlu diserahkan
- Borang permohonan yang lengkap dan ditandatangani
- Pengisytiharan beban pembinaan daripada kontraktor bangunan dengan pensijilan tandatangan
- Ekstrak daftar tanah semasa semua hartanah yang terlibat (tidak boleh lebih dari tiga bulan)
- Ekstrak kadaster semua sifat yang terlibat
- Pelan tapak dalam lima salinan dengan tanda dan dimensi kawasan hartanah yang akan dibebankan
- Bergantung kepada pihak berkuasa bangunan, borang andaian kos yang berasingan mungkin diperlukan untuk bayaran yang terhasil
- Jika ia adalah harta komersial atau persatuan, ekstrak daftar komersial atau persatuan mesti diserahkan
Proses penyuntingan
Jika semua dokumen dan tandatangan yang diperlukan tersedia, pihak berkuasa penyeliaan bangunan akan memulakan proses yang dipanggil permit bangunan. Masa pemprosesan boleh berbeza-beza bergantung pada beban kerja dan kes individu. Secara purata, masa pemprosesan antara empat dan enam minggu boleh dijangkakan.
Sekiranya permohonan diluluskan, catatan akan dibuat dalam daftar beban bangunan dan beban bangunan persatuan akan menjadi sah di sisi undang-undang.
Kos
Bergantung pada majlis perbandaran, usaha pentadbiran, nilai ekonomi atau faedah bangunan lain, kos biasanya disusun secara individu. Mereka berbeza antara 60 euro dan 500 euro. Bayaran balik bayaran juga perlu dibayar sekiranya kontraktor bangunan berubah fikiran selepas permohonan telah dikemukakan dan tidak menandatangani akuan bebanan bangunan. Adalah mungkin untuk meminta maklumat bertulis tentang penyertaan dalam daftar beban bangunan. Di sini sekali lagi bayaran antara 15 euro dan 50 euro perlu dibayar.
Petua:
Keputusan prosedur permit bangunan akan dimaklumkan kepada pemohon secara bertulis dan sekurang-kurangnya catatan dalam daftar beban bangunan akan dimaklumkan kepada pihak berkuasa bangunan secara bertulis. Perkara ini sudah mengikat dan beban bangunan persatuan adalah mengikat di sisi undang-undang, jadi bukti tambahan daripada daftar beban bangunan tidak diperlukan.
Beban membina persatuan sekiranya berlaku pusaka atau penjualan
Sekiranya terdapat pertukaran pemilikan harta melalui penjualan atau pewarisan yang mana kewajipan persatuan harta itu dimeterai, ini akan kekal tidak terjejas dan terus wujud. Ini adalah untuk melindungi pemilik harta "dominan". Ini bertujuan untuk mengelakkan jiran daripada terpaksa merobohkan rumahnya atau sebahagian daripadanya dalam senario terburuk jika kewajipan itu tamat jika ia dibina merentasi sempadan harta (bekas).
Pemadaman beban pembinaan persatuan
Jika beban bangunan persatuan didaftarkan pada satu atau lebih hartanah, ia boleh dipadamkan di bawah syarat tertentu. Keperluan berikut mesti dipenuhi:
- Pembinaan asal yang dirancang tidak akan berlaku (sebabnya telah dihapuskan)
- Tiada kepentingan awam untuk mengekalkan beban pembinaan persatuan
- Kebenaran daripada pihak berkuasa penyeliaan bangunan yang bertanggungjawab mesti diberikan
Pengaruh ke atas nilai harta
Memandangkan sekurang-kurangnya dua hartanah terlibat dalam beban bangunan bersama, ini biasanya bermakna terdapat kelemahan untuk satu bahagian dan kelebihan untuk bahagian yang lain. Harta "dominan" mempunyai kelebihan, kerana ia mendapat manfaat daripada pemisahan sempadan harta dari harta jiran. Hasilnya boleh menjadi peningkatan dalam nilai hartanah.
Harta yang didaftarkan beban bangunan kehilangan haknya untuk mendapat persempadanan yang jelas daripada harta jiran. Ini berpotensi mengurangkan nilai harta benda.
Bergantung pada kes dan perkembangan individu, pengurangan nilai tidak selalu berlaku. Perlu diambil kira bahawa beban bangunan bersatu menawarkan lebih fleksibiliti dalam pembangunan, yang tidak mungkin dilakukan tanpa perjanjian undang-undang bangunan ini. Sama ada dan sejauh mana harta boleh dijangka mengalami pengurangan nilai atau peningkatan nilai boleh ditentukan menggunakan pakar dan laporan yang sepadan.
